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100平房子真正属于你的只有70平:谁偷了你的面积 你的钱?公摊之争的背后藏着什么猫腻

来源:腾讯房产·郑州站 责任编辑:admin 发表时间:2018-08-08 09:01 

 欢天喜地来收房,却发现房子被“隐形缩水”。

100平房子,真正属于你的只有70平。

除此之外,你还得为公共走廊、电梯井、过道、管道井等公共区域买单,甚至,连小区看门大爷的警卫室,也得你出钱。

看到这里,裤裤就想问你一句,心凉不凉?

 

谁偷了你的面积 你的钱?公摊之争的背后藏着什么猫腻

 

没错!吞噬你的使用面积,花着你的钱的,就叫:公摊!而最近,关于公摊的话题,又因为一件事,火了!

公摊之争事件回顾:100㎡房子只得70㎡

7月下旬,武汉多名业主维权,抗议某楼盘开发商在公摊问题上玩猫腻。有业主反映,该楼盘开发商对电梯、走廊等公摊面积也按室内精装价收费,且价格虚高。

一套125平米的房子,精装修标准是2500元/平米,公摊比例为28%,这样一算,每套房子通过公摊多收了8万多元。

此事件一出,新华每日电讯也发表了一篇《“公摊面积伤名”矛盾亟待解决》文章,公开质疑公摊面积。

 

谁偷了你的面积 你的钱?公摊之争的背后藏着什么猫腻

 

人民日报也发文:

 

谁偷了你的面积 你的钱?公摊之争的背后藏着什么猫腻

 

裤裤随手百度一下,关于“公摊”已有12,200,000个搜索结果,而最新的公摊新闻,也全部来自这则新闻的跟踪报道:

 

谁偷了你的面积 你的钱?公摊之争的背后藏着什么猫腻

 

被官媒点名质疑,被多家网媒迅速转载,如此被关注的程度,想来公摊面积,还真是饱受争议。摊手~

在裤裤的认知里,关于公摊,公众的盲点还真的挺多的,比如,什么是公摊/公摊到底指哪些/哪些公摊面积花了钱,你却不知道/开发商是如何利用公摊赚钱等等。

要想知道公摊面积的那些事,那就接着往下看。

什么是公摊面积?

从百度的官方定义来说,“公摊面积”指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。

具体包括:

1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整栋楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。

2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

从1998年进入商品房时代开始,关于购房者分摊购买的共有建筑面积就一直为人诟病。但是,这么些年过去了,因为知识盲点,很多人只是知道有公摊,却不知道公摊包含那些,比如地下室、小区门口的警卫室,其实也是算到公摊面积里

对普通购房者来说,了解公摊是第一步,其次还要明白:什么是公摊系数?

什么是公摊系数?

建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

公摊面积=公摊系数*套内建筑面积

公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数)

套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积

用一张图表来说:

 

谁偷了你的面积 你的钱?公摊之争的背后藏着什么猫腻

(数据仅供参考)

 

住宅的公摊系数一般在0.18-0.25,但是,随着楼市行情的变化,房价的攀升,一些开发商不断推高公摊面积及系数,导致市场上的很多楼盘公摊系数已过30%。

甚至,在2010年山东高密某盘爆发一则新闻,公摊系数高达52%!

雷同的事件,不同的发生地点。裤裤想说,武汉、山东的案例,也绝不是个例。大郑州也有中招

例如,郑州黄女士花6000元/月租的商铺,竟然从合同上注明的40㎡,实际缩水到11㎡。当初承诺的30%左右的公摊,实际竟然高达70%多。(PS:商业用房公摊系数一般在0.3-0.4)

 

谁偷了你的面积 你的钱?公摊之争的背后藏着什么猫腻

(图片来源于网络 侵删)

 

本来打算开美容店,现在连一张美容床都放不下。裤裤猜想,黄女士内心OS:

 

谁偷了你的面积 你的钱?公摊之争的背后藏着什么猫腻

 

为赚钱而套路买房大众,某些开发商的“机智”,裤裤还真是不敢恭维呢!

说到底,还是目前中国尚无法律对公摊面积加以约束,只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定

因此,公摊面积到底有哪些,仅从一纸合同上仅有的建筑面积、套内面积、公摊面积等数字,根本无法判断。多交,少交,交的是否合理,是否属于公摊面积范围,恐怕只有开发商自己知道。

公摊面积背后的猫腻

拿到购房合同,如房屋建筑面积88㎡,套内面积67㎡,分摊建筑面积:21㎡。那单套房的公摊系数就是用21÷67,数值是0.31(即31%)。

这样算,也只是有个系数参考,但无法清楚知道公摊面积到底包括哪些?这些盲点,就很容易被开发商做文章。

猫腻一:重复公摊

在很多小区里,消防应急场所等区域是已经被算作公摊了,后期开发商却把这些区域划成车位再次出售。这,就属于重复公摊。

如果按照郑州车位行情,若开发商违规规划200个停车位,按照普遍10万的车位来算,1个小区至少赚取2000万。

猫腻二:小区广告

小区常见的争议地方,如楼梯、电梯、社区灯箱、社区户外、停车场楼道等广告位,经常被物业售卖盈利。而,很多位置其实被算入业主公摊范围,按理属于业主所有,物业需要向业主缴纳一部分费用。

猫腻三:供暖费、物业费按建筑面积算

再比如供暖费和物业费,也有一些小区都按照建筑面积计算,也是很、很、很奇怪。

供暖费算上公摊部分,可是公摊区域一般又木有暖气设备,业主也享受不到公摊区域的暖气。小区物业费算上套内,可是花了钱的房子内部,也木有见小区物业上门打扫啊,摊手~~

猫腻四:多出来的公摊面积

比如,某购房者购买了建筑面积为84㎡的小两室,交房时却多了2.2㎡,建筑面积变成了86.2㎡。那么,按照正常流程,该购房者就需要补给开发商2.2㎡的钱。(PS:交付后的面积误差在3%以内的部分房款由业主承担,超出部分应由开发商承担,业主也可以申请退房)

可经过验房后,发现这2.2㎡属于公摊面积。按照这个模式,一套房多个2.2㎡,一个小区假设有4千套房,均价10000元/㎡,那就额外多赚8800万。

数学不好的裤裤,算到这里,也真是有种一言难尽的感觉。

 

谁偷了你的面积 你的钱?公摊之争的背后藏着什么猫腻

 

吃包辣条压压惊,回到公摊的话题。裤裤跟广大购房者的心声是一样的,就想问一句:难道中国就没有按照套内面积售卖房源的吗?

嘿!还真有,可惜不是大郑州。这个地,就是美食美女众多的重庆

 

谁偷了你的面积 你的钱?公摊之争的背后藏着什么猫腻

 

 

谁偷了你的面积 你的钱?公摊之争的背后藏着什么猫腻

 

早在2002年,重庆市人大常委会以地方法规的形式明确要求:

商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价的依据,商品房买卖合同及商品房的权证应当载明共用部位及设施。不按这一计价依据销售的开发商,将被行政主管部门重罚。(后在2011年又进行了修订完善)

写在最后:

1、重庆十几年的实践证明,按套内计算也并非没可能。但是,重庆是一个封闭监管的城市,接受度高。城市个例是否能全国推广,还有很多细节要看。值得关注的是,近几年北京、广州等地,也开始探索按套内面积计价

2、公摊面积少≠高得房率。比如,开发商所谓的送飘窗、送阳台、送面积来提高得房率,在产权证上并无体现,也无法受法律保护,所以高得房率并不等于公摊面积减少。真正的得房率,还是要看清合同上真正的套内使用面积,除以销售面积才是实际的得房率。

3、公摊面积的最大争议点,还是在于计算和管理,开发商交易信息是否透明,是否愿意公开公摊内容。老百姓能算清这笔账,自然也会和开发商的纠纷更少一些。

4、公摊面积问题积弊已久,此次事件关注度高,无非还是和百姓利益相关。如今,楼市变革也正处于风口浪尖,这些陈年旧疾也势必会在机遇中迎来新变革。

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