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网红城市的楼市都凉凉了,都等着跌吧!

来源:搜狐号 责任编辑:admin 发表时间:2018-09-14 10:17 

 

来源/微信公众号:樱桃大房子(ytdfz8);作者:樱桃

最近,几个网红城市的楼市都已经凉凉了,比如西安,合肥,杭州。还有几个涨的晚城市也停止上涨了,比如昆明,贵州,重庆。

1

西安

先说西安,因为我暂时还没有去西安调研,只是粉丝们和一些业内朋友提供给我的信息,当地二手房市场已经开始转向了,新房因为限价,如果是跟二手房价差比较大的卖的还可以,价差不大的去化率也不高了。

二手房成交价开始下降, 据华商报记者采访调查发现,西安楼市二手房降价情况已不属个案。不只是主城区,像曲江这样的区域,部分二手房报价也有松动。该区一中介机构的工作人员告诉华商报记者,曲江二期一些房龄在5年左右的二手房,自5月份以来挂牌价下降数万元不等;南湖周边甚至有降了30万的,当然这种房子是大平层,原本总价就很高。

二手房成交量在下滑, 据房天下二手房汇总的市场数据显示,西安二手房成交量在3、4、5月都超过了7000套,直到6月份开始锐减至4917套,7月份更降至4744套。西安一房产评估公司负责人介绍说,最近几个月二手房成交量减少,一部分房源存在有价无市的状态。

新房去化率下降, 据克而瑞机构监测,在刚刚过去的两周时间里,西安有10个项目开盘,但实现100%去化仅有3个,剩下的项目去化情况都不理想。部分楼盘去化率不足50%。去化率最低的项目推出54套可售房源,只卖出去10套,去化率仅有18%。并且,从公开信息看,未来一段时间,西安新房供应量还会呈现增加趋势。

所以西安的行情基本上可以确定是见顶向下了。只适合卖不适合买。刚需们可以先观望下,不要急着下手了,因为一旦转向,后面砍价的空间会更大一点,因为新房限价不放开,新房和二手房倒挂的情况,最后的结果就是,二手房降价,价格向新房靠拢。投资的就更不用说了,现在入手等于买套。

成都在5月份调控升级后,已经提前说明了这种走向。二手房转向后,目前已经跌了10%-20%左右。

2

合肥

合肥,我是今年3月1日去调研的,当时刚好过完年,合肥楼市调整了一年,处于低迷中,新盘去化缓慢,新房因为限价,开发商拿地成本又高,很多都是贴着成本在卖。

二手房除了政务区比较坚挺,大多都跌了10-15%,滨湖新区二手房是合肥降得最多的,因为外来投资者最多,炒作水分大,影响最大,大概都降了两成左右。

我当时判断合肥有点泡沫,但并不大,未来的下跌空间不会太多: ( 合肥楼市调研:房价已陷入阴跌中!)

我以为市场会继续阴跌下去,但后来市场很快就反弹了,粉丝告诉我说新房又好卖了,开发商要求首付比例还比较高,二手房还是比较稳定。我想我对合肥市场是判断失误了?没看准。

2018年1-6月,合肥共计成交住宅套数为30654套,而2017年上半年共计成交17546套,成交数量增长了13108套,增幅达到74.7%。

我也在寻找原因,后来芜湖的几个粉丝告诉我说,他们那的房价都一万多了,有了对比后,我好像明白点合肥房价为什么那么坚挺了,地级市的房价都一万多,一个省会城市教育医疗资源都要好太多,一万多贵吗?相比之下,当然不算贵了,其实本质上也不是合肥不贵,而是芜湖太贵了,但购房者会去做对比,他们会趁高把芜湖的房子卖掉,拿着钱去合肥买,合肥限购只要一年社保,这个很好解决。

但最近合肥消化了一段时间后,7月份开始,市场有明显降温,这真是猝不及防,变的太快了。可能是需求又消化完了吧。

我现在也还是觉得,合肥一万多的房价,不算贵,省会城市一万多的房价都不算高,因为三四线城市大涨一轮之后,会凸显出二线城市的房价价值。很多人会把三四线的房子卖掉去二线买,这对二线的房价是个支撑。

未来怎么走,我觉得像合肥这种之前已经跌了10-20%的城市,估计还是震荡为主吧,市场反反复复也难免,之前全国的龙头深圳也是这种走势,市场好一段时间,需求消耗完了,又低迷了,因为调控不放开,想要持续反弹向上是不可能的。

3

重庆

我是今年4月底去重庆做的调研,(重庆楼市调研:一个曾让投资客无利可图的城市,还有多少机会? )当时,重庆好的片区此轮行情基本都已翻倍,其他区域如大渡口、南岸区、巴南区涨幅相对较低,大概在40%-50%左右。新房很难买到,很大部分需要找关系,茶水费。

我当时的判断是,重庆二手房迎来了加速冲高的阶段,此轮上涨行情没有结束,刚需和改善型需求可以买,上涨空间,只要不是老破旧,基本上翻倍都没问题。

今天在重庆粉丝们跟大家讨论了很久,都说从2016年10月份开始算起,重庆房价都已经翻倍了,有的涨了两三倍,今年4月份我调研之后房价至少涨了30%以上,有的涨了50%。成都5月调控升级后,重庆加速上涨了2个月后就疲态尽显,新房蓄客不足,二手房不好卖。

目前重庆只是限贷,本地人首套首付三成,二套四成,三套全款,三无人员不能贷款,听银行的人说9月底要限购了。重庆调控不算严格的,市场都开始掉头向下,说明房价涨到一定程度,市场就会自行调整了。

这也验证了我的判断,房价到了翻倍的地步后,基本上就涨到头了,翻倍理论在任何一个城市,至今都没有失效过。

重庆楼市,投资客可以抛售了,购房者,投资客不要进场了,刚需也不要急,除非是新房,与二手房倒挂2成以上的新房再考虑,二手房后面必定降价,幅度应该会比成都高一点,因为重庆的吸引力和购买力显然不如成都。

4

迟早都要跌

杭州的我8月22日才写过,(杭州房价也涨不动了,地价最高已下跌三成!几十宗高价地裸泳!)二手房已经高位掉头转向了。

昆明我关注较少,但跟当地粉丝和业内专家沟通之后,7月1日限购升级后,市场需求立刻减少,房企担心房子不好卖了,所以申请预售证也少了,新房供给量和成交量都大幅下滑。

下图是昆明7月份的新房数据

限购后,二手房当然也不好卖了。

反正几个网红城市都凉凉了,说明没有谁可以例外,涨完了自然就得调整了,先涨先跌,后涨后跌,不是不跌,只是时候未到。

昨天我在樱桃小财女上补充发了哈尔滨楼市调研文章,感兴趣的可以再看下,(哈尔滨还有没有希望?(干货)),我始终觉得,已经大涨和翻倍的片区,不要追涨,还没有涨多少的片区,比如30%,刚需可以买,切记,是刚需,就是你需要自己买来住,不管涨跌,你都需要买房子,所以城市基本面跟你关系不大,但我怀着好意,希望能够在最合适的时机尽量给我的粉丝提供建议,让你低价买入,避免高价,比如80%,你感到恐慌,再去头脑发热追高。

大家可以搜索关注我的微信公众号:樱桃大房子,获取我所有分析和投资建议。

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