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房价到底是涨是跌?冯仑:房地产未来的发展趋势已明确

来源:今日头条 责任编辑:admin 发表时间:2018-12-19 10:11 

 21世纪投资什么最赚钱?莫过于房子。中国人喜欢买房子,有专家这样形容“房子是国人的信仰”,那么房价到底是会涨还是会跌,房产政策频繁出台,到底什么时候买房或卖房最合适?未来的房产政策还会不会出现变化?决定房价的要素又是什么?这些问题是当今讨论非常多的话题。今天小编特意整理了一位房地产大佬——冯仑对于房地产的理解

房价到底是涨是跌?冯仑:房地产未来的发展趋势已明确

 

 

01冯仑:房子是一种信仰,政策是买房的指向标

对于绝大部分中国人来说,特别是还没买房的人,房子是一种信仰,就像我们对家庭的信仰一样,这是在长期的历史文化沉淀中形成的。

很多人都在纠结「先上车」还是「再观望」,最怕攒了很久的辛苦钱,最终没有换来一套自己满意的房子。买房这么大的事儿,谁都不愿意「踩空」,也不愿意错过好房。

而政策是我们买房的指向标,现下,政策频繁变化,各省市地区的房产政策都不一样,再加上货币政策、税收政策、土地政策等,其实,买房或是卖房节点啊、时机啊,政府都已经告诉你了,线索就隐藏在政府出台的政策里,最近几年所有的政策,都杂糅了政府管理房地产市场的技术和艺术,技术有它的逻辑和方法论。

02冯仑:房地产政策出台的逻辑是什么?一般有3大规律:

1.解决中低收入人群——解决公平问题;

2.关于经济增长,具体说就是土地财政——解决国民经济增长问题;

3.宏观经济调控政策——解决国民经济协调发展和控制金融风险。

未来可能发展的一个趋势变化是什么?

 

冯叔:从第一个逻辑讲,今后可能出的政策不会太多了。因为我们现在关于社会公平住房公平的这些政策,几乎涵盖到了每个领域。

比如说有年轻人的白领的公寓,自助公寓共有产权房,长租公寓,也有低收入人群家庭的经济适用房,还有廉租房,也还有关于改善性住房,针对这部分人的一些购买政策,我觉得这个政策相对已经体系完善了。

第二个逻辑政策上讲的话,由于我们快速城市化的这个阶段已经进入一个拐点,速度放缓,这个政策现在看也都进入到一个政策的频率降低的一个区间。

之前大概在 99 年到 09 年这十年政策非常多,主要是要刺激经济成长,刺激城市化,刺激大家来买房,然后使住房消费成为拉动经济的一个重要的牵引力。

由于经济成长依赖,土地财政逐步的把金融也拉进来,结构上来说成了一个刚性的结构,也就是说使整个国民经济的结构过分的依赖房地产金融,也过度地陷入到房地产。

房价到底是涨是跌?冯仑:房地产未来的发展趋势已明确

 

 

这样子就出现了一个潜在的系统性的金融风险,所以这方面的刺激增长政策也不会怎么出了。相反抑制的政策会很多,比如说要针对土地财政,那么怎么化解这个风险,抑制房地产的快速的土地供应,销售,开发,金融支持,这些政策都会是反向的政策。

目的就是要去除土地财政这样一种模式,化解系统性金融风险。再一个背景就是我们整个的城镇化的发展水平已超过 50% 。未来如果是按照正常的国际经验,每年再增加一个点,那么我们大体上应该到 70% 。

第三宏观经济的调控政策,怎么样来化解由于房地产在高价位上大量的存量资产囤积在这,像堰塞湖一样,然后又和金融的系统有紧密的联系。

在这种情况下,防范金融风险,既要用房地产发展来适度地保持国民经济整体的发展水平,又要防范由于房地产市场的过热带来的系统性金融风险。

所谓限售、限购、限贷,所有这些东西都是抑制市场的交易,增大交易的制度成本,使交易越来越不容易,目的就是要平衡增长和风险。

房价到底是涨是跌?冯仑:房地产未来的发展趋势已明确

 

 

03 冯仑:房价背后的逻辑和决定房价的要素是什么 ?影响房价的因素有 5 个:

1. 人均 GDP 要达到 8000 美金;

2. 新房和二手房的比例要超过 1:1;

3. 城市规划的空间结构;

4. 金融政策、利率、税收、汇率等形成的预期;

5. 整个经济成长,包括就业、人口净增。

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